De belangrijkste wetten en regels

Watmagikbouwen helpt particulieren, ondernemers, woningbezitters, architecten, makelaars en bouwers wegwijs in de wereld van het Omgevingsrecht en bouwen. De informatie is gericht op bouw en verbouw door particulieren en ondernemingen. Verreweg de meeste vraagstukken over vergunning of vergunningsvrij bouwen kunnen worden opgelost aan de hand van de informatie die via het Omgevingsloket beschikbaar is (bestemmingsplannen, Omgevingsplan) én het Besluit Bouwwerken Leefomgeving. Hier geldt: Landelijke regels gaan vóór lokale regels!

Voor nieuwbouw is ook de Wet Kwaliteitsborging voor Bouwen belangrijk.

Met de invoering van de Omgevingswet is de bouwregelgeving er niet perse makkelijker op geworden. De ‘Knip’ levert bijvoorbeeld de nodige ingewikkelde puzzels op. Iedereen, inclusief ambtenaren, is aan het uitvinden hoe de wet precies werkt. Momenteel zitten we in een overgangssituatie waarin oude en nieuwe regels (met name bestemmingsplannen en omgevingsplannen) nog naast elkaar toegepast worden. Ook de vergunningcheck is nog niet helemaal gevuld met alle lokale regels van gemeenten en waterschappen. De bedoeling is dat alle plannen en regels in 2032 terug te vinden zijn via het Omgevingsloket en Regels op de Kaart. Tot die tijd zijn regels nog op verschillende ‘plekken’ te vinden.

Wat staat waar?

Landelijke én gemeentelijke regels vormen samen de speelruimte voor bouw- en verbouwplannen. Voor particulieren is de basis het Gemeentelijk Omgevingsplan (via het Omgevingsloket) en het Besluit Bouwwerken Leefomgeving  (Bbl). Deze twee bronnen geven samen de meeste informatie over de bouwtechnische en ruimtelijke eisen van bouwwerken, inclusief lokale gemeentelijke regels over bouwhoogte, oppervlak en gebruik.

NB: Het Bouwbesluit en Bor Bijlage II zijn in 2024 overgegaan naar het Besluit Bouwwerken Leefomgeving en de Omgevingsplannen. 

Het Besluit Kwaliteit Leefomgeving is vooral van belang bij Buitenplanse Omgevingsplan Activiteiten (BOPA), dus als u een plan heeft dat niet past binnen het bestemmingsplan. Het gaat dan om hoofdstuk 8.

In het Besluit Activiteiten Leefomgeving staan o.a. milieuregels voor bedrijven, maar ook regels die betrekking hebben op natuur (zorgplicht) en bescherming van Rijksmonumenten.

Tenslotte horen het Omgevingsbesluit en de Omgevingsregeling ook bij de Omgevingswet. Hierin zijn nog allerlei zaken rond vergunningverlening, procedures, handhaving, kaartmateriaal enz geregeld. De gemeente vertaalt deze regels in de praktijk door naar particulieren.

De Algemene Wet Bestuursrecht, afdeling 3.4, is de basis voor veel procedures en staat los van de Omgevingswet.

Het Burgerlijk Wetboek bevat regels die gelden tussen burgers, over bijvoorbeeld bomen of een erfafscheiding. Bij dergelijke conflicten speelt de gemeente vaak geen rol.

Het Omgevingsloket

Om er achter te komen of u een vergunning nodig heeft kunt u via het Omgevingsloket een Vergunningcheck doen. Via een aantal vragen leidt het systeem u door de regels. Het is even een klusje om alle vragen goed te beantwoorden en soms worden veel dezelfde vragen gesteld. De uiteindelijke uitslag leidt tot een actielijst. Als daar ‘vergunning aanvragen’ op staat, is een plan niet vergunningsvrij. Staat dat er niet tussen, dan is het vergunningsvrij.

Let op: Als een bouwplan vergunningsvrij is, gelden er nog wel bouwtechnische regels voor bijvoorbeeld constructie, ventilatie of isolatie. Deze regels stonden vroeger in het Bouwbesluit, en zijn nu opgenomen in het Besluit Bouwwerken Leefomgeving.

Via het Omgevingsloket kunt u ook naar Regels op de Kaart. Hier vindt u het gemeentelijke (tijdelijke) Omgevingsplan én de oude bestemmingsplannen. Als u op een locatie klikt komen alle betreffende regels in beeld.  De bedoeling is dat uiteindelijk elke gemeente één integraal Omgevingsplan heeft, met daarin alle regels. Sinds de invoering van de Omgevingswet in 2024 tot 2032 geldt een overgangssituatie en zijn gemeentes bezig het Omgevingsplan te vullen. Daardoor staan regels nog in verschillende plannen en op verschillende plekken. Regelingen zoals de kapverordening of welstandsnota zijn meestal ook nog niet opgenomen in het Omgevingsplan of de Omgevingscheck. Deze zijn te vinden door op Google te zoeken naar bijvoorbeeld ‘kapverordening’ en de naam van de gemeente, of via Overheid.nl.

Let op: De regels in het Omgevingsplan betreffen Omgevingsplanactiviteiten. Een aantal vergunningsvrije Omgevingsplanactiviteiten staan echter niet in het Omgevingsplan maar in het Besluit Bouwwerken Leefomgeving, artikel 2.29. Het gaat hier bijvoorbeeld om dakkapellen aan de achterkant. Deze zijn dus, onder voorwaarden, landelijk vergunningsvrij. Bijbehorend bouwwerken (zoals een tuinhuis, aanbouw, garage) vielen vroeger ook onder landelijke regels. Sinds de Omgevingswet regelt de gemeente nu wanneer deze vergunningsvrij of vergunningsplicht zijn.